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全国首轮集中供地释放了哪些信号

2022-05-26/ 青冈百事通/ 查看: 214/ 评论: 10

摘要勾地、预公告、简化拍卖流程、缩小供地面积,为提振房企信心,减少流拍,今年全国主要城市首轮集中供地推出
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勾地、预公告、简化拍卖流程、缩小供地面积,为提振房企信心,减少流拍,今年全国主要城市首轮集中供地推出了各种放松措施

文 | 王文彤

编辑 | 王博

截至2022年5月9日,全国22个集中供地重点城市除上海、长春、沈阳因疫情延迟供地,其余城市基本完成今年首次集中供地。

诸葛找房数据显示,截至4月25日,19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块,较去年第三轮供应下降33.38%,较去年首轮下降45.04%。(19城分别为:杭州、成都、上海、宁波、合肥、天津、济南、长沙、南京、北京、福州、广州、青岛、苏州、重庆、厦门、深圳、无锡、武汉)

据《财经十一人》不完全统计,从溢价及流拍情况看,深圳地块最受热捧,8宗地块全部触顶成交,溢价率达到14.98%,一线 城市北京、广州均有流拍地块。

北京出让18宗地块中,17宗顺利成交,1宗石景山地块流拍,该地块要求配建保障性租赁住房。广州此轮拍出的17宗地块中,仅两宗地块溢价,除一块流拍地块,其余全部以底价成交。

从拿地房企来看,国家队(国企、央企)仍占主角。其中,广州、深圳、北京国家队拿地占比分别达88%、100%、97%;城投公司占比分别为53%、25%、35%。

北京此轮供地,仅一宗地块由民企旭辉拿下;广州有两宗地块由民企兰园控股、大华集团分别拿下。深圳8宗地块全部由国企拿下。

中指研究院数据显示,2022年1-4月,TOP100企业拿地总额3626亿元,拿地规模同比下降55.9%。拿地累计总额同比下降55.9%。50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为79.7%,较同期下降4.9个百分点,企业倾向合作拿地。

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50家代表企业:碧桂园、万科、保利发展、融创中国、中海地产、绿地控股、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、金科集团、金地集团、新城控股、中国金茂、旭辉集团、绿城中国、龙光集团、中南置地、越秀地产、中国铁建、正荣集团、融信集团、新希望地产、雅居乐、美的置业、远洋集团、滨江集团、时代中国、祥生地产、华发股份、中骏集团、宝龙地产、金辉集团、禹洲集团、首开股份、合景泰富集团、华宇集团、大悦城控股、仁恒置地、佳源国际、建发房产、路劲集团、大华集团、中交房地产、保利置业、电建地产、俊发集团、联发集团、建业集团、东原集团、德信地产

总之,今年首轮拿地热度不及去年同期,各地方政府均出台了相应策施,提高房企拿地积极性。

国家队唱主角,联合体拿地占比降低

从去年下半年开始,国企、央企参与土拍的程度逐渐加深。

中指研究院数据显示,2021年全年土拍中,央企和国企平均拿地比例达61%。本轮一线城市土拍,央企、国企及联合体延续去年的态势,收获颇丰。42宗地块中,它们共拿到39宗地块,占比高达93%。

但贝壳研究院高级分析师潘浩也表示,由于今年首轮供地成交量变小,可能国、央企本身拿地的数量并没有变多,但总量减少导致拿地占比增加。

安居客研究院院长张波认为,民企相较“国家队”融资难度大,一定程度上打击了它们拿地的信心,它们可能会转向二级市场或其他渠道完成拿地计划。未来房地产拍卖市场上,国企、央企还会在一段时间内占据主力位置。

联合体拿地也是近期房企们偏爱的“组合拳”。但贝壳研究院数据显示,联合体拿地数量在不断降低,今年首轮土拍中占比下降至20%左右,表明在“三道红线”政策出台后,即使是国企、央企也不再追求高速的规模扩张。

张波认为,虽然北京首轮土地拍卖市场反映平淡,但宏观调控政策适度放松、市场预期稳定后,北京土拍市场仍对行业充满吸引力。

深广两地拍地结果差异大主要因为两点:

一是,以往的“勾地”(开发商在土地公开招拍挂前,与地方政府商议拿地价格与规划,可防止土地流拍,有利于地块规划效益最大化)模式可能会延续到新的“两集中”供地方式中;

其次,广、深两地的房市供求关系不同。深圳一直处于供小于求的状态,而广州只在热门地点表现出了结构性的供小于求,整体的市场供应量较足,因此本轮土拍表现较平。

对房企来说,一线城市的地块虽然利润空间有限,但风险却最低,是稳妥牌。

数据显示,去年10月开始,北京、上海的二手房市场交易量先行复苏,深圳市场也在今年二、三月份开始快速回升。而二线城市的房市出现了一定的分化,如杭州、南京、合肥等城市市场表现较好,昆明、郑州等城市的市场压力较大,表现欠佳。

拍卖时间提前,地块供应小步快跑

为了调动市场热情,让房企有更充足的时间做规划、定预算,今年首轮集中供地还在流程上做出了部分调整。

潘浩认为,已进行的首轮土拍有两个特点:拍卖时间尽量提前、拍地面积“小步快跑”,这不仅能提前预热房产市场,还能为房企提供更多的空间进行资金的周转和布局。

以北京为例,从时间来看,2021年2月27日发布“两集中”政策后,2021年的首轮集中供地发生在五月份,第二轮和第三轮分别发生在十、十二月份。而2022年首轮集中供地的时间提前,北京于2月17日开始了首轮集中供地,第二轮集中供地也于4月19日挂牌。

从面积来看,2021年,北京首轮集中供地成交土地30宗,面积达346.1万平方米。2022年,与去年同期相比,成交数量下降43%,成交面积下降53%。

有专家预计,由于供应地块、面积减少今年全国土拍可能从三轮变成四轮。

张波认为,为了能让房企算得过来帐,此轮土拍对一些自持的面积也做了一定程度的减少,尤其在二线城市。如比较明显的杭州。

减少自持,减少配建,减少现房销售能让房企更有信心的拿地,这是一个大趋势。开发商会拿地主要从两个角度考虑,即地赚不赚钱,房子好不好卖。

当然,市场平稳后,或者市场比较热的时候,拍地配建指标还会再提升,这是动态调整。

竞拍方式微调,保证入市稳定

经过去年三轮土拍规则的磨合后,今年土地供应市场的首要目标还是保持稳定,提振信心。本轮土拍中,各地的竞拍方式都有一定程度的微调。

以北京为例,本轮竞拍方式有所简化。规则从去年12种“一地一策”竞拍方式减少到四种竞得方式,分别为竞高标准商品住宅建设方案、现场摇号、竞现房销售及竞政府持有商品住宅产权份额。

同时,北京本轮土拍还增加了预申请环节。

预申请是将计划入市的地块信息先公布出来,开发商可以据此提出预申请,如果有开发商提出申请,想要这个地块,那么地块就会入市。

规则优化如下:

一是,参与预申请的企业竞得本宗地后,在成交后30个自然日内缴纳全部政府土地出让收益和50%的土地开发建设补偿费,剩余土地开发建设补偿费延长至地块成交后4个月内缴清(具体缴纳时间以相应合同、协议约定时间为准);

二是,对于参与了预申请,且参加宗地竞买但最终未竞得宗地的企业,退还预申请保证金及利息;

三是,宗地接收多家竞买人参与预申请,参与的竞买人在竞得土地后享有同等权利。

潘浩认为,每次供地推出的量、面积减少,再加上预公告,其实是把土地供应做得更精细化,让开发商有更多的条件去选择,从而让楼市变得更平稳。

据悉,为了缓解房企拍地资金压力,南京、郑州下了拍地调保证金比例,南京保证金下调至总价的20%,郑州将土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%,土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。武汉则允许企业用银行保函替代保证金。


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